アクティブイノベーションウエスト代表弁護士の木下です。
昨日、最高裁判所において、いわゆる敷引特約の有効性に関する判断が示されました。
敷引きとは、主に関西地方を中心とする慣習です。マンションなどの建物や土地を借りると、通常借主は貸主（家主や地主）に対して、敷金や保証金という名目の預託金を預けます。ここまでは全国的に大差のない担保のルールなのですが、主に関西地方では、預かっていた敷金の中から、貸主が一部を差し引いた上で借主に返金する約束がなされていることが多いのです。敷金を差し引くことから、「敷引き」と呼ばれています。
これまでにも、敷引きの根拠として原状回復やクリーニングの必要性などが上げられ、敷引特約の有効性が争われてきました。しかし、敷引きは事前に決めた一定金額を差し引くものの、その使途などの明細はブラックボックスの場合も多いため、どうしてもぼったくりのようなイメージを持たれることがありました。
事前に約束さえしておけば、敷引きは有効なのでしょうか？消費者としては、敷金全額を返金してもらうことは難しいのでしょうか？逆に貸主は、一切敷引きをすることができなくて、賃貸物件のクリーニングなどはすべて自腹でしなくてはならないのでしょうか？
この問題にはそれぞれの立場に言い分があります。
まず、借主の立場からすれば、借主は賃貸物件を借りていただけであって、あくまでこれは貸主の所有物であることが大前提になります。とすると、原状回復と言っても、賃借中に壊した部分の修理をすることはやむを得ないとしても、何故他人の持ち物のクリーニングまでしてあげないといけないのか…という疑問があります。
一方、貸主の立場からすると、賃貸物件は貸主の持ち物であるとはいえ、賃貸ビジネス用の道具として、継続的に借主に入れ替わり入居してもらってきたわけで、単純な所有関係の理屈だけでは割り切れないことになります。貸主の持ち物なんだから、と言われても釈然としないところがあり、多数の借主に順番に入居してもらうことを予定しているのだから、借主みんなで大事に使用するものだ、という感覚に近いと思います。したがって、みんなクリーニングをしてもらった後の綺麗な状態で入居しているのだから、退去時にもクリーニングをして出て行くのは当然で、そのための費用は、敷金の中から控除して借主負担にしておくのが合理的だという主張になります。
双方の言い分に理由がありますが、近年は新しく立法された消費者契約法を根拠として、敷引特約そのものが無効であると争う人が増えていました。同法１０条は、消費者の利益を一方的に害する契約を無効としているので、これに照らして、敷引特約は無効だと主張するわけです。そして、この借主の主張が認められる傾向にあったため、最近関西では賃貸ビジネスのやり方から変えないといけないと困惑していた貸主が多かったのは事実です。
そのような中、今回最高裁は、敷引きの金額が不当に高額でなければ敷引特約そのものは有効とする初の判断をしました。そして、家賃の約３・５倍の敷引きであれば、高すぎるとはいえないから、この敷引特約は有効と判断したわけです。
私個人的には非常にバランスの取れた判決だと思います。
まず、リーガルチェックをするときには、原則と例外が何かを見極めてから考えることがとても大切です。この敷引特約について言えば、貸主と借主の間で合意していた以上、原則はやはり有効と考えるべきです。消費者契約法の趣旨は分かりますが、一旦締結した敷引特約という類型の契約をすべて画一的に原則無効とするのは乱暴だと思います。内容的にも、貸主が主張するクリーニングの必要性は、一定の範囲で合理性があると思います。
もっとも、たしかに余り法律に明るくない借主から非常に高額の敷引きを搾取して、不当に儲け過ぎているような貸主も存在します。そこは借主を救済してあげるべきですから、例外的に消費者契約法を適用して、過大な敷引きだけは無効にすればよいと思います。
この敷引きの有効性は、貸主と借主の立場の違いに加えて、関西と関東の慣習の違いもあるので、少なからず解釈を難しくしているところがあります。
私も学生のときに、仙台の賃貸アパートを借りて生活していました。敷金は家賃の二ヶ月分の７万円強で、仙台は関東圏ですから敷引特約はありませでした。ところが、退去時になって家主さんに計算してもらったところ、襖の張替えやクリーニングなどで約１０万円ほどかかるから、敷金をすべて控除して、更に後３万円ほど追加して支払ってもらわなくてはいけないと言われました。これには少し驚くとともに憤慨して、何のために敷金を入れていたのか分からなくなり、既に多少の法的な知識もありましたから争うことも考えましたが、６年間もお世話になった家主さんでしたし、そもそも家賃自体が安かったですから、差額を支払って円満に退去しました。ただ、これは私だけの話ではなく、仙台では敷金全額の収受に加えて差額を請求され、戸惑っていた人は他にもいました。これは、やはりちょっとトラブルになりやすいと思います。とすると、敷引特約で最初にはっきりと控除の範囲を決めておいて、その範囲で原状回復をすることは（破損や滞納がない限り、退去時に差額のクリーニング請求などはしない）、不当に高額な敷引きでなければ、あながち悪いことでもなさそうです。今回、最高裁が敷引きについて、「消費者の義務を重くするものだが、修繕の必要性や金額をめぐるトラブルを防ぐ意味で不合理とは言えない」と理由を補足したのは、敷引きのこのような調整的な役割もきちんと考慮したためだと考えられ、関東式の不合理な部分も経験している私には、かなり合点がいく判決でした。
敷金返還請求の範囲をどこまで認めるかは、以前から争いが絶えないものの、消費者契約法などの新しい法律の影響も受けて、なかなか決着しない「古くて新しい」論点でした。賃貸業界の現場にも多少の混乱がありました。
特に、今回の大震災以降は、工場の生産稼動率を上げるために、メーカーは西日本に従業員を移動させて、２４間体制でラインを動かしているところも多いと聞きます。そのためか、ウィークリーマンションを中心に関西の賃貸物件は埋まり気味らしいのですが、そうなると、正に敷引特約の慣習に馴染みのない人達が、多数この困惑に直面する可能性があったわけです。この点においても、今回の最高裁の判断が出たことは、良い判断基準ができたと思います。後は、不当に高額な敷引きがどの程度になるのか、その個別判断が積み重なっていけば、かなりすっきりしていくでしょうね。